현대 월세 또는 전세 주택에서 거주 중이신 무주택자분들은 자가 주택을 소유하시기 위한 방법을 많이 궁금해하십니다.
여기에는 많은 과정과 방법, 어려운 용어들이 나오는데요. 쉽게 차근차근 알아보도록 하겠습니다.
무주택자분이 주택 분양 또는 구입하실 때 대부분 대출을 끼고 분양 또는 구입하십니다.
주택담보대출(LTV: Loan To Value)은 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 나타냅니다. DSR(Debt Service Ratio)은 소득 대비 대출 상환 능력을 평가하는 지표입니다. 이 용어들에 대해서도 알아봅니다.
이 글에서는 주택 구입의 대략적인 순서와 방법, 고려해야 할 사항들을 알아보겠습니다.
무주택자 주택 구입 순서 및 방법
1. 예산 및 자금 계획 수립
구입 예산 설정과 대출 요건 예측을 통해서 주택 구입 능력을 파악해 봅니다.
- 자신의 소득, 저축, 그리고 다른 부채를 고려하여 구입 가능한 주택 가격대를 결정합니다.
- LTV와 DSR 비율을 고려하여 대출 가능 금액과 월 상환액을 예상합니다.
2. 대출 상품 조사
다양한 대출 상품을 비교하여 최적의 자금 조달 조건을 찾아봅니다.
- 생애 첫 주택 구입자를 위한 정부 지원 대출 상품(예: 생애 첫 주택대출, 저소득층 대상 주택 구입 지원 대출 등)과 금융기관의 다양한 주택담보대출 상품을 조사합니다.
- 각 대출 상품의 조건, 이자율, 상환 방식, 기간 등을 비교합니다.
3. 금융기관 상담 및 대출 승인 예비 심사
금융기관과의 상담을 통해 대출 조건을 사전에 확인해 봅니다.
- 구입 예정인 주택의 가격대를 바탕으로, 몇 개의 금융기관을 방문하거나 온라인으로 상담을 받아 보세요.
- 대출 승인을 위한 예비 심사를 신청하여 대출 가능 금액과 조건을 확인합니다.
4. 주택 검색 및 구입 계약
예산에 맞는 주택을 찾아 구입 계약을 진행합니다.
- 예산 내에서 원하는 조건에 맞는 주택을 검색합니다.
- 주택을 찾았다면, 구입 계약을 진행하기 전에 대출 승인을 최종적으로 확정 짓습니다.
5. 대출 신청 및 실행
필요한 서류 준비와 함께 대출을 신청하고 승인을 받습니다.
- 구입 계약서와 필요한 서류를 준비하여 대출 신청을 합니다.
- 대출이 승인되면, 대출 금액이 주택 판매자에게 지급되고, 담보권 설정 등의 절차를 진행합니다.
6. 주택 소유권 이전 및 등기
대출금을 받아서 주택 소유권을 이전하고 주택 구입을 완료합니다.
- 대금 지급이 완료되면, 주택 소유권 이전 절차를 진행합니다.
- 소유권 이전 등기를 완료하면 주택 구입 과정이 마무리됩니다.
LTV와 DSR
LTV(Loan to Value Ratio)
주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 예를 들어, LTV가 70%인 경우 주택 가격의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있습니다.
구입하고자 하는 아파트의 가격이 5억 원이라고 가정하고, 만약 해당 은행의 LTV 비율이 70%라면, 은행은 아파트 가격의 최대 70%까지만 대출해줄 수 있다는 의미입니다.
- 아파트 가격: 500,000,000원 (5억 원)
- LTV 비율: 70%
계산:
- 최대 대출 가능 금액 = 아파트 가격 × LTV 비율
- 최대 대출 가능 금액 = 500,000,000원 × 0.7 = 350,000,000원 (3억 5천만 원)
이 경우, 최대 3억 5천만 원까지 대출을 받을 수 있고, 나머지 1억 5천만 원은 본인의 자금으로 충당해야 합니다.
DSR(Debt Service Ratio)
대출자의 총 소득 대비 모든 대출의 월 상환액 비율입니다. 이는 대출자의 상환 능력을 평가하는 중요한 지표입니다.
월 소득이 500만 원이고, 이미 상환 중인 대출의 월 상환액이 총 200만 원이라고 가정해보겠습니다.
- 월 소득: 5,000,000원 (500만 원)
- 기존 대출 상환액: 2,000,000원 (200만 원)
- 은행에서 정한 DSR 한도: 40%
계산:
- 허용되는 최대 월 상환액 = 월 소득 × DSR 한도
- 허용되는 최대 월 상환액 = 5,000,000원 × 0.4 = 2,000,000원 (200만 원)
이 경우, 이미 상환 중인 대출의 월 상환액이 총 200만 원이므로, 추가 대출을 받을 경우 그 상환액은 월 소득의 40%를 넘길 수 없습니다. 즉, 추가 대출에 대한 월 상환액은 0원이 되어 추가 대출을 받기 어려울 수 있습니다.
대출 승인 시, 금융기관은 보통 LTV와 DSR 중 낮은 쪽을 기준으로 대출 금액을 결정합니다. 이는 대출자의 리스크를 관리하고 과도한 부채 부담을 방지하기 위함입니다.
상환 방식
원금균등상환
대출 기간 동안 매달 같은 금액의 원금을 상환하고, 이자는 남은 대출 잔액에 따라 변동됩니다.
따라서, 상환 금액은 시간이 지남에 따라 점차 감소합니다.
- 매월 상환 원금 = 대출 총액 / 대출 기간(월)
- 매월 상환 이자 = 남은 대출 잔액 * (연이율 / 12)
- 매월 총 상환액 = 매월 상환 원금 + 매월 상환 이자
원리금균등상환
대출 기간 동안 원금과 이자를 합친 총액을 균등하게 나누어 매달 상환합니다. 초기에는 이자 비중이 높고 점차 원금 비중이 높아집니다.
- 매월 상환액 계산식
여기서 월 이율은 연이율을 12로 나눈 값이며, 대출 기간은 월 단위입니다.
이 계산식은 대출의 원금과 이자를 합한 총 금액을 대출 기간 동안 균등하게 나누어 매월 상환액을 결정합니다.
원금균등상환 방식과 원리금균등상환 방식은 각각의 장단점이 있으며, 대출자의 상환 능력과 재정 계획에 따라 적합한 방식을 선택해야 합니다.
대출 기간은 대출 상품과 대출자의 상환 능력에 따라 다양하게 설정될 수 있으며, 일반적으로는 10년에서 30년 사이입니다.
마치며
이상으로 무주택자분의 주택 구입순서와 방법에 대해 알아보았습니다.
주택 구입을 고려할 때, LTV와 DSR 같은 핵심 지표를 이해하는 것이 중요합니다. 이러한 지표들은 대출 가능 금액과 월 상환 능력을 평가하는 데 도움을 줍니다.
또한, 원금균등상환과 원리금균등상환 같은 상환 방식의 차이를 알아보는 것도 재정 계획에 큰 영향을 미칩니다.
주택 구입 과정은 복잡할 수 있지만, 단계별로 체계적으로 접근하면 목표를 달성할 수 있습니다.
마지막으로, 주택 구입은 큰 비용과 시간이 소요되는 가정을 위한 장기적인 투자이므로, 신중한 계획과 준비가 필수적입니다.
